En effet, devenir propriétaire dans les grandes villes françaises ressemble aujourd’hui à un parcours du combattant. À Paris, Lyon, Bordeaux ou sur la Côte d’Azur, le prix au mètre carré est très élevé. Il dépasse régulièrement les capacités d’emprunt des ménages modestes ou intermédiaires.

Face à ce constat, l’État a développé une solution innovante : le BRS. Son principe est contre-intuitif mais redoutablement efficace. Vous achetez votre logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Résultat : une réduction de prix de 20 à 40 %, parfois davantage. Voici

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ? Définition et mécanisme juridique

La dissociation entre le sol et le bâti (BRS)

En effet, le bail réel solidaire repose sur un principe inédit dans le droit immobilier français. Ce principe est la dissociation entre le foncier et le bâti. Dans une transaction classique, l’acquéreur achète en une seule opération le logement et la quote-part du terrain correspondante. En zone tendue, ce foncier peut représenter 30 à 50 % du coût total d’un bien.

Avec le BRS, ce coût est retiré de l’équation pour l’acheteur. Vous devenez propriétaire du bâtiment. Cela inclut vos murs, votre appartement ou votre maison. En revanche, vous louez le sol à un organisme spécialisé. Ce bail est conclu pour une longue durée. Pendant toute la durée du bail, vous occupez pleinement votre logement. Vous pouvez y réaliser des travaux. Vous pouvez également le transmettre à vos enfants ou le revendre. La seule différence structurelle est que vous ne possédez pas le terrain sous vos pieds.

L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), acteur central du dispositif

En effet, l’Organisme de Foncier Solidaire constitue la pièce maîtresse du dispositif. Il s’agit d’une structure à but non lucratif. Le préfet de région agrée cet organisme. Sa mission est d’acquérir et de gérer durablement du foncier. L’objectif est de maintenir des logements accessibles sur le long terme. L’OFS peut prendre différentes formes juridiques. Il peut s’agir d’une coopérative HLM ou d’une association loi 1901. Un établissement public foncier ou un groupement d’intérêt public sont également possibles.

En effet, tous les OFS ont un point commun : ils ne valorisent pas le foncier pour en tirer un profit. C’est l’OFS qui signe avec vous le bail réel solidaire. Il encadre l’éligibilité des acheteurs successifs. Il fixe la redevance foncière. Il s’assure que le logement reste accessible à des ménages modestes, à chaque transaction.

Le cadre légal : loi ALUR, ordonnance 2016 et loi ELAN (BRS)

Le BRS est le produit d’une réflexion législative étalée sur plusieurs années :

• La loi ALUR de 2014 a créé le statut des Organismes de Foncier Solidaire
• L’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 a institué le dispositif BRS lui-même
• La loi ELAN de 2018 a précisé les règles de fonctionnement et intégré le BRS dans les logements comptabilisés au titre de la loi SRU sur la mixité sociale

Ainsi, ce cadre légal solide rassure les ménages et les établissements bancaires. Le bail réel solidaire n’est pas une expérimentation fragile. C’est un contrat reconnu par le Code de la construction et de l’habitation.

 

Conditions d’éligibilité au bail réel solidaire en 2026

Les plafonds de ressources selon les zones (BRS)

Il convient de noter que le BRS est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains seuils. Ces seuils sont réévalués chaque année au 1er janvier. La réévaluation se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Pour 2026, la revalorisation a été de +0,87 %.

En zone A et A bis (Paris, Île-de-France, Côte d’Azur, Lyon, Lille, Bordeaux) :

• Personne seule : environ 38 800 € de revenus annuels
• Couple : environ 58 000 €
• Famille de 4 personnes : environ 90 800 €

En zone B et C (villes moyennes et zones rurales) :

• Personne seule : environ 33 700 €
• Couple : environ 45 100 €

Ces plafonds sont alignés sur ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession). Les OFS ont par ailleurs la faculté de fixer des seuils inférieurs selon les caractéristiques locales du marché.

Zones géographiques et territoires concernés (BRS)

En effet, le BRS est principalement déployé dans les zones tendues. C’est là où la pression immobilière justifie le plus l’intervention publique. La grande majorité des programmes BRS se concentre en Île-de-France. Les métropoles du littoral atlantique et méditerranéen sont également très concernées. Les grandes agglomérations de province font aussi partie des territoires prioritaires. Des collectivités comme Rennes, Strasbourg, Nantes ou Montpellier ont été pionnières. Elles ont développé des OFS territoriaux en avance sur le reste du pays.

Profil type de l’acquéreur BRS : le primo-accédant en résidence principale

Le BRS cible avant tout un primo-accédant en résidence principale. En effet, le logement acquis doit être occupé au moins huit mois par an. Cela exclut l’investissement locatif et la résidence secondaire. Le dispositif vise ainsi les classes moyennes et modestes. Sans le BRS, elles resteraient cantonnées à la location faute de capacité d’emprunt suffisante.

Ainsi, vous envisagez l’achat d’un logement neuf dans nos programmes immobiliers. Le bail réel solidaire mérite alors d’être exploré en priorité selon votre situation.

Les avantages financiers du bail réel solidaire

Un prix d’achat réduit de 20 à 40 %

Ainsi, l’avantage le plus visible du BRS est la réduction du prix d’achat. En ne payant que le bâti, l’acquéreur économise la valeur du terrain. Celle-ci représente une part très significative du prix total en zone dense. En pratique, les acheteurs BRS paient 20 à 40 % de moins qu’un bien équivalent vendu sur le marché classique, parfois davantage dans les zones les plus chères.

Concrètement : un appartement de 70 m² affiché à 350 000 € sur le marché libre peut être proposé en BRS à 220 000 ou 230 000 €. L’accession à la propriété devient ainsi possible pour des ménages dont la capacité d’emprunt ne leur permettait pas d’envisager un achat dans ce secteur.

TVA à 5,5 %, taxe foncière réduite et frais de notaire allégés

Le bail réel solidaire ouvre droit à une TVA réduite à 5,5 % (contre 20 % pour un logement neuf classique). Cette économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le prix de vente et s’applique à l’acquisition initiale ainsi qu’aux travaux réalisés dans le cadre du BRS.

Concernant la taxe foncière, les ménages BRS peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % à 100 % selon la décision de la collectivité locale. Certaines communes accordent une exonération totale pendant plusieurs années. Ce point varie selon la commune — vérifiez-le au cas par cas.

Les frais de notaire sont également allégés : calculés uniquement sur la valeur du bâti et non sur celle du terrain, ils réduisent encore davantage le coût global de l’opération.

Cumul possible avec d’autres aides à l’accession

Le BRS est compatible avec plusieurs dispositifs d’aide complémentaires :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : mobilisable pour financer une partie de l’acquisition, ce qui réduit encore la charge d’emprunt
• Action Logement : prêts complémentaires accessibles selon l’employeur
• Dispositifs régionaux : certaines collectivités proposent des prêts aidés cumulables avec le BRS

Ce cumul d’avantages fiscaux et financiers peut rendre le bail réel solidaire particulièrement attractif pour des ménages qui n’auraient accès à aucun de ces dispositifs isolément. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur le financement d’un logement neuf.

Les limites et contreparties du BRS à bien connaître

La redevance mensuelle versée à l’OFS

La contrepartie directe de ne pas payer le terrain est le versement d’une redevance mensuelle à l’OFS tout au long de la durée du bail. Cette redevance foncière est généralement comprise entre 1 et 4 € par mètre carré selon les programmes et les zones géographiques.

Pour un appartement de 70 m², cela représente entre 70 et 280 € par mois — une charge pérenne à intégrer dans le calcul de capacité financière globale. La redevance est indexée sur l’IRL et révisée périodiquement selon les conditions fixées dans le bail.

Un prix de revente strictement encadré

C’est la contrepartie la plus structurante pour qui envisage son logement comme un investissement patrimonial. Lorsque vous revendez un bien acquis en bail réel solidaire, vous ne pouvez pas fixer librement le prix. Le prix de revente est plafonné selon une formule d’indexation définie dans le bail, dont l’objectif est de maintenir le caractère abordable du logement pour le prochain acquéreur.

Le propriétaire BRS ne peut donc pas bénéficier d’une plus-value spéculative liée à la flambée du marché immobilier local. Il peut récupérer une valorisation modeste au fil du temps, mais l’enrichissement reste limité par nature. Cette règle est précisément ce qui permet au dispositif de fonctionner sur le long terme.

Transmission aux héritiers : des règles spécifiques

En cas de décès, le logement peut être transmis aux héritiers à condition qu’ils respectent les plafonds de ressources et s’engagent à en faire leur résidence principale. S’ils ne sont pas éligibles ou ne souhaitent pas conserver le bien, ils disposent d’un délai de 12 mois pour le revendre selon les conditions encadrées du BRS. Si la revente n’aboutit pas dans ce délai, l’OFS résilie le bail et verse aux héritiers la valeur des droits réels immobiliers.

BRS, PSLA ou accession libre : quel dispositif choisir ?

Le choix entre ces trois dispositifs dépend avant tout de votre projet de vie et de votre stratégie patrimoniale. Le tableau suivant résume les principales différences :

Critère	BRS	PSLA	Accession libre
Propriété du terrain	Non (louée à l’OFS)	Oui (in fine)	Oui
Réduction du prix	20 à 40 %	15 à 30 %	Aucune
TVA réduite	5,5 %	5,5 %	20 %
Taxe foncière	Abattement / exonération selon commune	Exonération 15 ans	Taux plein
Prix de revente	Encadré	Libre	Libre
Redevance mensuelle	Oui (1–4 €/m²)	Non	Non
Plafonds de ressources	Oui	Oui (mêmes barèmes)	Non
Plus-value potentielle	Limitée	Possible	Possible

Pour un ménage dont l’objectif est avant tout de sortir du statut de locataire et de sécuriser son logement sur le long terme, le bail réel solidaire est incontestablement avantageux. En revanche, pour un ménage dont la stratégie est de revendre dans dix ans pour financer un achat plus grand, l’absence de plus-value libre peut être un frein. Le PSLA sera dans ce cas plus adapté — à condition d’accepter la phase locative préalable propre à ce dispositif.

 

Comment acheter en BRS ? Les étapes pratiques

Étape 1 : trouver un logement en bail réel solidaire

La première difficulté est l’offre : les programmes BRS restent moins nombreux que l’accession classique, et les logements disponibles partent rapidement. Plusieurs ressources permettent d’identifier les biens disponibles :

• La plateforme officielle BoRiS (boris.beta.gouv.fr), développée par l’État, recense toutes les offres et propose un simulateur d’éligibilité en ligne
• Les sites des OFS régionaux et des coopératives HLM partenaires (CDC Habitat, Arcade-VYV, ICF Habitat)
• Les promoteurs immobiliers partenaires dans votre zone géographique

Étape 2 : constituer son dossier de candidature

Une fois un logement repéré, vous constituez un dossier auprès de l’OFS ou du promoteur partenaire. Ce dossier comprend :

• Les avis d’imposition des deux dernières années
• Un justificatif de situation familiale (livret de famille, contrat de mariage, etc.)
• Un justificatif de domicile récent
• Les premières pièces du prêt immobilier si le financement est en cours de montage

L’OFS instruit le dossier pour vérifier l’éligibilité et valider la candidature. Cette phase prend généralement plusieurs semaines.

Étape 3 : la signature chez le notaire

La finalisation de l’achat se déroule chez un notaire spécialisé, que l’OFS ou le promoteur recommande généralement. Lors de la signature, deux contrats sont conclus simultanément : l’acte de vente du logement et le bail réel solidaire avec l’OFS. Ce bail fixe la durée (souvent 99 ans, renouvelable), la redevance foncière, les conditions de renouvellement et les règles applicables en cas de revente ou de transmission.

L’ensemble du processus — de la première démarche à l’entrée dans les lieux — dure en moyenne entre quatre et six mois.

Questions fréquentes sur le bail réel solidaire (BRS)

Peut-on louer son logement acquis en BRS ?

Non. Le logement BRS doit être occupé en tant que résidence principale au moins huit mois par an. La mise en location est en principe interdite, sauf dans des cas très encadrés — mobilité professionnelle temporaire, par exemple — et uniquement avec l’accord préalable de l’OFS.

Quelle est la durée du bail réel solidaire ?

Le bail est conclu pour une durée longue, généralement 99 ans. Il est renouvelable à chaque transaction : lorsque vous revendez votre logement, le bail est reconstitué pour une nouvelle durée maximale au bénéfice du nouvel acquéreur éligible.

Le BRS est-il accessible avec un faible apport personnel ?

Oui, c’est l’un des atouts majeurs du dispositif. La réduction du prix d’achat (20 à 40 %), combinée à la TVA à 5,5 % et aux frais de notaire calculés sur le seul bâti, rend le BRS accessible avec un apport modeste. Le cumul avec le PTZ permet en outre de limiter encore davantage le besoin de fonds propres.

Que se passe-t-il si je veux déménager avant la fin du bail ?

Vous pouvez revendre votre logement BRS à tout moment, sous réserve de respecter le prix de revente encadré fixé dans le bail. L’OFS vous accompagne dans la procédure et s’assure de trouver un acquéreur éligible. La liquidité du bien est donc garantie par la présence de l’OFS comme acteur pérenne.

Conclusion : le bail réel solidaire, un outil puissant pour les primo-accédants en zone tendue

Le bail réel solidaire est une réponse structurelle à une crise du logement qui ne se résoudra pas par des aides ponctuelles. En retirant le foncier de l’équation marchande, il rend la propriété accessible à des ménages qui en étaient définitivement exclus dans les zones les plus chères, tout en garantissant que cet avantage se perpétue à chaque génération d’acquéreurs.

Les points clés à retenir :

• Réduction du prix de 20 à 40 % grâce à la dissociation bâti / terrain
• TVA à 5,5 %, frais de notaire réduits et cumul possible avec le PTZ
• Cadre légal solide, reconnu par les banques et les notaires
• Bail de 99 ans renouvelable à chaque transaction
• Redevance mensuelle et prix de revente encadré : des contreparties à anticiper

Pour vérifier votre éligibilité et consulter les offres disponibles, rendez-vous sur la plateforme officielle BoRiS ou sur ANIL et Service-Public.fr. Vous avez un projet d’achat en zone tendue ? Découvrez nos conseils pour réussir votre premier achat immobilier et nos programmes éligibles au BRS.